2020年5月28日，十三届全国人大三次会议审议通过《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》），将于2021年1月1日施行。

  作为《民法典》物权编的一大亮点，在于增加了“居住权”这一新型的用益物权。居住权明确了居住权人有权按照居住权合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。全国人大常委会法工委相关负责这个的人说这一制度有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障，居住权立法，是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求。

  居住权通过将房屋的居住功能从所有权中灵活分离，并以物权这种强力的绝对权、对世权予以确认。是对“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”文化理想的呼应，是对党的十九大报告精确指出要以“实现全体人民住有所居为最终目标，以加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住宅制度”政策的贯彻落实，是立法层面对“房子是用来住的”理念的回应，也是国家对养老问题、住房问题等现实问题的关照。能预见《民法典》物权编中对“居住权”不足400字的规定，将在“婚房处置、离婚析产、以房养老、遗嘱继承”等诸多现实场景中不断出现。

  贾先生与甄女士欲喜结连理，贾先生婚前有一房产，为避免房产是否加名等问题带来家庭内部矛盾，通过为女方设立居住权而非出让所有权，成为一种选择的可能性。

  贾老爷拟将自己的学区房过户给儿子小贾，以帮助孙子上学。但又担心自己对房屋失去权属，房屋若被小贾再次转让，自己日后恐居无定所。

  此种情况下，贾老爷能够最终靠设立居住权这一房屋所有权的“负担”，日后即使小贾出卖房屋，贾老爷凭借自己业已办理登记的居住权也足以保障自己安度晚年。

  贾老爷年事已高，名下仅有房屋一间，膝下有一子一女。儿子已有事业有成、家庭美满，女儿则孤身一人，生活凄凉。

  贾老爷还是希望房屋最终归属儿子，因儿子另有房产，又思及女儿的困境，遂为其女儿设立居住权，确保其可以终生居住。

  贾先生和甄女士离婚，甄女士有个人房产两处，遂以其中一处房产为对方设立一年期限的居住权。这种做法，一方面给予贾先生适当的帮助，另一方面也不会对房屋的处置有太大影响。

  事实上，早在1993年《最高人民法院关于人民法院审理离婚案处理财产分割问题的若干具体意见》第十四条的规定中，便有“居住权”的雏形：【婚姻存续期间居住的房屋属于一方所有，另一方以离婚后无房居住为由，要求暂住的，经查实可据情予以支持，但一般不超过两年。】

  而在2001年颁布的《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)》第二十七条第三款更是直接以“居住权”进行明确：【离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或房屋的所有权。】

  贾老先生老来无子，退休后收入更是大幅度降低。仅有财产房屋一间，却也是后继无人。

  因此，贾老先生决定“以房养老”，将房屋出售给暂时没有居住需求的买方，提前将房屋价值变现，并签订《居住权合同》设立居住权，如此，贾老先生既获得大笔养老经费，也能确保自己能安居到老。

  贾爷爷和甄奶奶黄昏恋，为兼顾家庭和谐，又保障老伴日后有家可居。贾爷爷在遗嘱中，将自有房屋所有权留给子女，同时为甄奶奶设立居住权。如此一来，子女及老伴都有了法律保障。

  贾老板公司上市，为奖励公司元老甄经理，便在自己空置的大别墅为甄经理设立居住权，供其休闲度假之用，并以劳动关系存续作为居住权存在的条件，以此激励员工，留住人才。

  目前，全国各地的公租房所有权一般为政府所有，并租赁给住户，实际上住户的基本权益很难得到保障，也无法充分的发挥公住房的社会效益。如果居住权的制度应用到公租房，居住人就具有了物权的对抗效力，这样做才能够更好地维护居住利益，对于低收入家庭来说有了更高的法律保障。

  上述诸多场景只是对于居住权适用的一种设想，乍看之下似乎与房屋租赁、房屋借用并无区别。其实不然，居住权的优势更多是在权利冲突及权利受损时得到体现。

  一：贾先生将房屋出租（借用）给甄先生，如果房屋被林小姐无权占有，那么甄先生便无法通过向林小姐主张返还原物请求权维护自身权利，只能退而求其次主张占有返还请求权。

  二：如果，林小姐无权占有后，又把房屋出租给对无权占有事实善意不知情的薛小姐，那么薛小姐就是善意的特定继受人，出于保护善意第三人和保证交易的安全的考虑，法律对于薛小姐的占有加以保护，因而甄先生也无权对其主张占有物返还请求权。

  三：但如果甄先生一案开始不是承租或借用而是设立居住权，那么便可以直接行使返还原物请求权，维护自身权利。

  《民法典》起草过程中，关于居住权是物权化，还是债权化写在合同编存在分歧。从效果而言，写入合同编，会存在缺陷。

  合同规定的是债权，不是物权。债权是相对的，是双方、多方之间，但物权则是绝对权、对世权，对世界上的任何人权利人都可以主张相应权利。如果居住权债权化，而“提供居住”的一方不履行义务，只需承担违约责任，但是却无法有效保障居住权的核心即“居住的需要与权能”。而作为物权的居住权经登记生效后，任何人有侵犯其居住权行为的，居住权人均可以径直提起诉讼保障其居住权。

  物权的功能最契合居住利益的性质，正所谓“乞丐的茅屋，风能进，雨能进，国王不能进”，居住作为一种与人身紧密关联的利益，意味着对房屋的专属的、排他的利用，其客观属性要求其必然具有支配性和对抗性；而为了能够更好的保证这种利用的专属性和排他性，必然要求对抗性，以对抗任何可能危及这一利益的相对人。这些要求与物权的权利性质和制度设计天然契合。

  此外，作为他物权，居住权是在所有权上设立了负担，即使所有权人发生变动，也不会对居住权产生一定的影响，这在某些特定的程度上限制了新所有权人权力行使，提高了交易的潜在成本，但却有效保障了居住权。

  第二、居住权是因居住而对房屋进行使用的权利，也就是为特定的自然人的生活用房的需要而设定的权利。因此原则上，居住权人只能把所取得的房屋用于生活需要，只享有占有及使用的权能，对房屋的使用只能限于为居住的目的，而不能挪作他用，如出租，商用等，但双方当事人另有约定的除外。

  第三、居住权一般具有无偿性，是无偿设立的。居住权人无需向房屋的所有人支付对价，这也是由居住权的性质、本质而决定了其应当是一种无须支付对价的无偿行为，但双方当事人另有约定的除外。

  第四、居住权具有专属性，不可转让性。《民法典》明确居住权不得转让、继承，设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

  居住权具有物权对世性、绝对性、直接支配性等所有特征。居住权人对房屋能够直接进行专属的、排他的利用，从根本上有效地保障居住权的稳定与安全。

  而作为债权的租赁权则具有相对性，租赁权人的权利义务受制于与债务人的预先约定，同时也只能对抗特定的债务人。尽管现行法律制度中 “优先承租权”（《民法典》第七百三十四条）“买卖不破租赁”（《民法典》第七百二十五条）“优先购买权”（《民法典》第七百二十六至第七百二十八条）等规定强化了租赁权，使租赁具有一定的排他性，租赁权也具有对抗第三人的效力。但它终究与作为物权的居住权不同，居住权具有的对抗第三人的效力是居住权作为物权与生俱来的特性，而租赁权对抗第三人的效力只是租赁权效力强化以后的结果。

  根据《民法典》第三百六十八条的规定:【…设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。】可见，居住权必须以登记为要件，自登记时才设立，住权未登记的，不发生设定居住权的效力。

  而租赁权本质上是一种债权，根据《民法典》第七百零六条的规定：【当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。】因此，是否登记并不影响租赁关系的成立。

  第三、居住权的设定原则上是无偿的，而租赁合同则是一种双务合同，有偿合同，承租房屋的一方须承担对应义务。

  租赁权，又称“使用收益权”，是指承租人依照租赁合同，在租赁物交付后，对租赁物所享有的为使用收益目的所必要的占有权利的总称。租赁关系的成立是以支付租金为条件，而根据《民法典》第三百六十八条的规定，居住权原则上是无偿的。

  根据《民法典》第三百七十条的规定：【居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。】可见，我国《民法典》并未对居住权的期限进行限制，可以是长期的，甚至持续终生。

  而根据《民法典》第七百零五条的规定：【租赁期限不允许超出二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不允许超出二十年。】租赁的期限不允许超出20年。

  对于租赁期限的限制，某些特定的程度是为了尽最大可能避免以租代售。因此这种期限上的差异，也体现居住权与租赁权在无偿与有偿上的差异，同时也体现了居住权在保障居住权益上功能的强大。

  第二、借用人的权利强度在事实上比租赁权更小，而居住权人可以直接支配房屋并可以对抗任何第三人的干涉。但借用人只能依据借用合同对抗房屋的出借人，而无权对抗第三人；

  第三、一般而言，借用的期限较短，一般只能用来解决一时的住房之需，不能使借用人长期享有稳定的居住权利。

  在保留所有权的房屋买卖中，卖方通过保留对房屋的所有权保留“居住”功能，而买方仅能预先取得债权。

  其一，买方可能因为卖方另行向第三人出售房屋而无法最终实现取得房屋的目的；

  其二，如果是出于养老目的的所有权保留，一般是以卖方的寿命为所有权保留的期限，那么这一段时间相对较长，对买方而言该权利的实现则处于相对不确定的状态；

  而如果采用设立居住权的方式，买方可以直接取得房屋所有权，卖方能够继续居住，双方对各自的物权对外登记公示，实现利益和风险的平衡。

  在遗赠扶养协议的情景之中，被扶养人的财产是在其死后才转归扶养人所有，被扶养人在生前仍然享有对其财产的全部处分权。

  如果被扶养人在生前另行将其房屋转让给第三人，那么扶养人在该房屋被约定为遗赠财产时，仅能向被扶养人主张违约责任，带来非常大的不确定性甚至得不偿失，而且在双方对遗赠财产范围约定不明时，扶养人甚至有可能无法主张任何权利。

  在住房反向抵押贷款合同的情景下，作为抵押人通过向金融机构抵押房产，获得抵押权人定期支付的款项作为自己生活经济来源，同时约定抵押权人在抵押人去世后取得房屋的所有权，并通过将其出售以赚取增值利益，以此还本付息。

  此时抵押权人由于有抵押权登记，因此金融机构承受的风险较前两种情形小，但是因为仅仅是设立抵押权，抵押权人在抵押人生前仍无法有效处置财产。但引入居住权，抵押权人可以凭借自己的预先取得所有权，在居住权人生前便可以预先更灵活地处置房产，实现利益最大化。

  对于居住权与租赁权而言，均偏重对房屋的居住使用，正所谓卧榻之侧岂容他人酣睡，怎么样做平衡取舍有待明确。

  而对于居住权与担保物权的冲突，《物权法》中关于抵押权及租赁权冲突的规定，或许有所借鉴。《物权法》第190条：【订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。】

  但两者仍有明显差异，租赁期限是有时间限制的，最长不超过20年，同时期限也是确定的，但居住权的期限一般是直至居住权人死亡，期限不可把握，对于担保物权的实现存在难度，居住权与担保物权冲突时怎么样做平衡取舍有待研究。

  （二）居住权人是不是能够让其他和自己关系密切的自然人入住其享有居住权的房屋？

  但是是否应限定具体的人员范围，或者所有权人是否有权决定其他入住人员也值得进一步明确。毕竟所有权人始终对房屋享有最完整的物权，应当有权决定非居住权人能否入住；若居住权人以外的人也享有入住的权利，那么事实上就绕过所有权人的同意而享有了“事实居住权”，架空了居住权制度；而且如果完全由居住权人自主决定入住人员，那么可能还会产生以“允许入住”之名，行出租房屋之实的情况，这与居住权原则上不可以出租也是相违背。

  （三）在居住权与所有权分离之后，对于设居住权的房子，其入学权益、落户权益等房产的衍生及辐射利益应当归谁所有？

  （四）房屋的居住权是不是能够分割或分享？是不是能够仅就房屋中的特定房间设定居住权？或者能否设立多个居住权？

  （五）债务人借“居住权”逃避债务，甚至以此曲线地转移财产，如何有效保障债权人的权益？

  以上仅是个人拙见。但无论如何，“居住权”注定成为胶着的住房问题处理中的一个不可忽视的变量，一定要引起足够的重视。同时作为一项强大的权利制度，也定将更多地参与到我们的社会生活之中。法即是理性，也是经验，居住权制度的完善，有待我们重视之后现实之实务经验，从而通过理性将其抽象于法规范之中。