一般来说，签了商品房预售合同后是可以退房的。但要承担违约责任，具体承担的责任根据退房的原因来分。如果是买方主动违反合同内容，就需要按照合同内容的相关约定赔付比例支付开发商违约金；如果是卖方违约，则需要依照所签订的购房协议的相关约定追究开发商的责任和相应的赔偿。此外，如果签到预售合同后已经在房管局对预售合同进行了备案，则需要去房管局注销备案，这样的一个过程需要和开发商协商并通过严格的审核。五证指的是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程项目施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。如果开发商的五证不全，那么开发商卖房就是不合法的，属于违规操作。如果购房者在不知道这样的一种情况的前提下和开发商签订了购房合同，那么合同是无效的。这种情况下买房的人可要求退房，开发商应该返还购房者交的所有房款，以及最近一段时间内房款产生的利息。如果房子的主要部分的结构质量不合格，购房者的生命安全就会受到威胁。如果经过工程质量检验机构重新核验，确属整体的结构质量不合格，购房者有权要求退房。购房合同中会对开发商为购房者办理产权证的期限作出约定，如果超过约定时间仍未办理，购房者可以再一次进行选择退房。若无法，比如开发商的土地问题、资金问题、规划问题等等，购房者确定不能取得产权，那么购房者最优选择退房。签了商品房预售合同后，如果有特殊情况需要退房，是能要求退房的。但要承担违约责任，具体承担的责任根据退房的原因来分。购房者在选择退房前，有必要了解有关规定法律法规，对合同内容做详细的了解和确认，防止造成经济上的损失。